日経(H21.7.24)社会面で、京都地裁は、賃貸住宅の「更新料」は消費者契約法に違反し無効と判断し、全額返還を命じたと報じていた。


　賃貸借契約では、賃貸人側に正当事由がない限り更新を拒むことができない。


　そして、このような法定更新の場合には、更新料を支払う義務はないとされている。


　そうであれば、合意による更新の場合にも、更新料の支払い義務もないように思われるし、そのような学説もあるにはある。


　しかし、多くの学説は、建物賃貸借の更新料は１、２か月分と比較的低額であり、円満に更新されるという心理的メリットを考慮すると、更新料の支払いには経済的合理性があるとして、その支払い約束を有効と考えていた。


　したがって、更新料の支払い約束を無効とする今回の判例は衝撃的である。


　実務に与える影響は大きいだろう。


　ただ、私が知る限りでは、大規模修繕の費用などを考えると、通常の家賃だけではアパート経営はなかなか難しいように思われる。


　裁判では、通常の家賃だけでは経営できないことをシュミレーションなどで立証したのであろうか。


　いずれにせよ控訴審の判断が待たれるところである。