2004年05月09日(日)

今、一番もうかるビジネスは何か？

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　最近賃貸住宅がらみのトラブルをよく聞く。退去時に「家が汚れてる」などとケチを付けて家主が敷金を返してくれないことが多いらしい。なぜそんなトラブルが発生するかというと、首都圏でも関西エリアでも空き室率が上昇していて、家主の方も資金繰りが苦しくなっていて、預かったはずの敷金もすでに使ってしまったから返せないのである。

　少し前なら完成前に完売していたマンションが、今は供給過剰のために大幅値引きが当たり前となった。家賃に月１５万も払うくらいなら月８万のローンを払って新築マンションに入る方がはるかに得なのである。関西エリアの人気のない路線（例えば近鉄南大阪線）沿いの中古マンションは、駅前でも築10年を過ぎれば1000万を割っている状況だ。買いたたけば500万以下でも買えるのだ。そういう物件を安く仕入れて、元が安いからそのまま安く賃貸に回せばすぐに借り手がつく。

　例えば駅前再開発で建てられ、都市基盤整備公団が家賃13万で貸している3LDKの物件が、中古価格ではなんと950万で売りに出されている。その価格で購入して同じ家賃で賃貸に出せば年利率16％の収益をあげることになる。半額の家賃、つまり3LDKが6万5000円という激安価格で貸しても年８％、REITや外貨預金よりもはるかに高い収益が上げられるのだ。ローンを払えなくなって競売に掛けられるマンションは無数にある。それをどんどん安く仕入れて安く貸すことができるのだ。そうなると高い家賃で貸している家主は入居者を失ってますます苦しくなってしまい、しまいには手持ちの物件を手放すしかなくなる。ここでも安く買い叩けるのである。

　関西では毎年10％ずつ地価が下落している。不動産をたくさん所有している者にとっては財産が毎年一割ずつ目減りしているようなものである。自分が居住しているのえない限り、少しでも高く売れるうちに手放したいと誰もが思っているはずだ。バブルの頃に億ションだった物件が今中古で3000万円台で買えたりするくらいだ。

　礼金という名の闇所得を借り手からふんだくり、難癖をつけて敷金を返さない悪徳家主が未だに横行している中で、中古マンションを安く仕入れて賃貸住宅の価格破壊を行い、良心的なビジネスを展開すればたちまちビジネスを拡大できるだろう。阿漕な商売をしている連中はおそらくヤクザを使っていやがらせしてくるだろうが、それは同時に彼らを自滅に追い込むことでもある。さあ、安い物件を見つけて今日から君も賃貸マンションのオーナーだ。

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