*ハナビヨリ*住宅ローン返済日記
もくじきのうあした


2010年01月28日(木) 繰上返済

前回、とんでもない金額が目標になった「繰上返済」

まぁ…ね。
目標は常に高く前向きに!
…って、ことで(笑)♪

だから…という訳じゃないのですが、
2009年にも繰上返済していました。

去年は今ほど熱心に、繰上返済について考えていたわけではないけど、
ちょうど、満期になった定期預金があったのです。

今から思えば、エライぞ、私!

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今回は旦那さんに家で委任状を書いてもらって、
窓口には私が一人で行きました。

ちょっとドキドキしたけど、委任状があれば怖くない!
水戸黄門の印籠のように、ちょっと誇らしげに手渡すと、
数分後、窓口のお姉さん曰く
「御本人の筆跡と確認が取れましたので、お手続きさせていただきます」
…筆跡鑑定、すんの(@_@)!?
ちょっとビビリました。

原資は定期預金100万円、返済日は2009年2月2日です。

元金¥999,922円
利息     ¥78円
繰上返済回数22回分
当初期日2043年1月31日→2040年8月31日

になりました!

なんと、得した利息は約58万円☆
すごい節約効果です!

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手続きが無事に終わり、満足しながら
「お利息計算書」を眺めていると、あることに気付きました。

2008年8月の繰上返済では30万円の繰上返済で利息が175円
今回の繰上返済では100万円の繰上返済で利息が¥78円

なんで違うの??
感覚的には、30万円の時の方が利息が安い気がするのに、
100万円の時の方が利息が安いのは、どうして??

長らく、その謎が解けなかったのですが、最近、わかりましたよ☆
それは「繰上返済の手続きをした日」がポイントだったんです!

なぜなら、繰り上げ返済時点での利息は、
その直近の返済日からの日割りで計算されます。

我が家は毎月末(月末が土日なら良く営業日)に定例返済を行っています。

2008年8月は15日に手続きを行っています。
2009年2月は2日に手続きを行っているのですが、
それはちょうど2009年1月31日が土曜日で、1月の定例返済日が2月2日だったんですね〜。

つまり、繰上返済するなら1日でも早いほうが得は得なんですが、
原資をめいっぱい有効に使おうと思うなら、
「定例返済日に繰上返済を行う」のがベスト!ということです。





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2010年01月26日(火) 2009年のまとめ

2008年末に新しい返済予定表が届きました。
半年ごとに金利が見直されるので、半年ごとに届くようです。
今回は利率変更ナシで、優遇金利がついて1.425%です。

未償還回数          払込元金   払込利息   残高
 403  2008年12月  45,283  27,717  23,295,980
 402  2009年 1月  45,337  27,663  23,250,643
 401  2009年 2月  45,390  27,610  23,205,253
 400  2009年 3月  45,444  27,556  23,159,809
 399  2009年 4月  45,498  27,502  23,114,311
 398  2009年 5月  45,552  27,448  23,068,759
 397  2009年 6月  45,606  27,394  23,023,153

前回届いた返済予定表では2008年12月の未償還回数が「410」だったのに、
今回はちゃんと(?)回数が7回分減っています♪
当たり前なんですが、ちょっと嬉しいですね〜。

それでも道のりは遠いです。

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ところで単純に、35年ローンを旦那さんの定年までに縮めようとするなら、
いくら繰上返済しなければならないのでしょうか。

旦那さんの定年を60才で考えると、
35才で35年ローンを組んだので10年短くしなければなりません。

近畿ろうきんのHPでシミュレーションしてみると、約570万円とでました。

第一目標繰上返済金額:600万円

では、次にハニーさんが高校卒業時に完済できるまで縮めるなら?
ハニーさん18才で旦那さん50才、つまり20年もの短縮です。

シミュレーション結果、約1,200万円。

…すんごい数字、出ちゃった(笑)
つまり借りた金額の半分を繰上返済しなければならない、と。

第二目標繰上返済金額:1,200万円

とてつもない金額に思えてきます。実際、そう思います。

ですが、毎年60万円ずつ繰上返済を10年すれば、第一目標クリアです。
そして、毎年100万円ずつ繰上返済を12年すれば、第二目標クリアです。

…我ながら、前向きだわぁ(笑)

もちろん、返済するタイミングが早ければ早いほど効果が大きいし、
一度に返済できる金額でも変わってきます。
更に言えば、金利が変わらないと仮定してのシミュレーションですので、
上記の金額で上記の期間短縮は無理でしょう。

でも、一つの目安になりますね。





↑そうすれば、結果はついてくるはず

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2010年01月25日(月) 2008年のまとめ

結局、住宅ローンが始まった、
2008年の返済実績は以下の通りとなりました。

【2008年の実績】
 ―斬陬蹇璽鵑猟衫稱嶌
  月73,936円 ×1ヶ月
  月73,000円 ×8ヶ月
  合計 657,936円

 ⊇斬陬蹇璽鵑侶上返済
  8月15日 300,000円

  合計 957,936円

  うち、元金 704,020円
     利息 253,916円

 残金 ¥23,295,980円

初年度に30万だけでも繰上返済しておいて良かったです☆
よく「繰上返済は最初の10年が勝負」などと言われますが、
本当に実感できました。

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友人が家を買うそうです。
ローンのことを少し突っ込んで聞いてみたら、
「全て、旦那任せでよくわからないの〜」とのこと。

確かに、彼女のご主人は不動産関係なので詳しいのでしょうが、
変動金利なのか固定金利なのかも「わからないの〜」
借りる金額も「たぶん○○円か○○円?」

聞いてるこっちが不安に駆られるほど、
漠然としたコトしかわかっていないようでした。

しっかりご主人が手綱を握っているのでしょうか、
それともはぐらかされたのでしょうか(笑)

「勉強しといた方がいいよ〜」とだけアドバイス。
自分で調べなきゃ、理解できませんものね☆






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2010年01月21日(木) 連帯債務と連帯保証

「連帯債務と連帯保証」

この違い、ご存じですか?ご存じですよね。
知らないでローンを組んだ私を笑っていただいてかまいませんよ☆

前回、理解不十分なまま住宅ローンを組んだと書きました。

これから住宅ローンを組む皆さんのために、
今日は恥を捨てて、私の最大のミスをご披露します(笑)

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旦那さん一人の収入では希望額の借入に少々頼りなかったので、
一応フルタイム勤務の正社員である私の収入(少ないけど)も、
合算して審査してもらうことになりました。

結果、めでたく審査に通り、
「主債務者は旦那さん、連帯保証人は私」でローン契約を結びました。

いいんですよ、ちゃんと借りられたから。
でもね…「連帯保証」だとね、損をしているのですよ、私。
そうです!
「住宅ローン控除」です!

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例えば、ある銀行から夫婦の収入合算で2400万円の借入を行う場合

「連帯債務」の場合
 夫も妻もそれぞれ2400万円全額の債務を負担。
 債権者(銀行)は、返済が終わるまでは、
 夫にも妻にも、2400万円を請求できる。

「連帯保証」の場合(夫が主債務者、妻が連帯保証人の場合)
 連帯保証人(妻)が主債務者(夫)と連帯して債務を負担。
 債権者(銀行)は、主債務者(夫)が返済不能になった場合にのみ、
 連帯保証人(妻)に2400万円を請求できる。

こういう違いがあるわけです。
連帯保証の方が、縛りが軽い…というか、義務が軽い…というか。

でも、せっかく共働きなんだから、
「連帯債務」にしておけば良かったんです。

なぜなら、夫婦共に住宅ローン控除を受けるには、
「連帯債務」でないと適用にならないからです。

そりゃそうですよね。
「住宅ローン控除」は債務のない人からは控除できませんモン。
銀行は債務者にしか「年末残高証明書」を送ってくれませんモン。

でも、金融機関によっては「連帯債務」の取り扱いがない場合もあり、
少し記憶が曖昧なのですが、なぜか私、
最初から近畿ろうきんでは「連帯債務」がないと思い込んでいたんです。

それに「いつまで私が働くか、わかんないし〜♪」と思っていたものですから、
簡単に「連帯保証」で納得していたんです。

でも…ローン実行後に勉強して、

 2400万を収入に応じて割って夫婦別々に借入を行い、
 お互いがお互いの連帯保証人になる。

というやり方もある、と知りました…くぅ…遅い!!

もちろん、借入の事務手数料などが2本分必要ですが、よくよく考えてみれば、
夫婦収入合算じゃなきゃ借りられないってことは、
この先ずっと働くことが大前提なわけで、
「いつまで働くか、わかんないし〜♪」とか言ってる場合じゃないってことです。
でも、2008年3月の私にはそれがわかってなかったの…(笑)

一応、2008年の年末にローン担当者に電話して、足掻いてみました。

「もしかして連帯債務にできたの?」と聞けば「はい」と言われ、
「なんでそれを最初に教えてくれないんだよ!」という怒りとショックを必死で隠しつつも、
「今からでもできる?」と聞けば「できるけど、また費用がかかるよ」と言われ、
その費用と住宅ローン控除で戻ってくるお金を天秤にかけると…同じくらい。

じゃあ、もういいです…。
旦那さんが働いてくれる限り、私は気分的には楽だし…。

共働きで住宅ローンを組もうと思っている人、
住宅ローン控除を受けるには「連帯債務」ですよ!
ただし、ケースバイケースなので、
くれぐれもしっかりお勉強してから良い方を選んで下さいね!






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2010年01月20日(水) 繰上返済

2008年3月に融資実行、
2008年4月よりローン返済が始まりました。

…が。舞い上がっていた私は、

 そもそも変動金利とは?固定金利とは?
 それぞれのメリット・デメリットは?

こういう基本的な知識もないまま、
住宅メーカーと銀行の担当者の言うがままにローンを組んだのでした☆

今から思えば、なんて浅はかだったのでしょう…。
ま、半分勢いで家を購入したので、舞い上がっていたのでしょうね。

自分なりに家計簿とにらめっこして、
「毎月75,000円くらいのローンなら余裕を持って支払っていける」
と試算して、それをメーカー担当者に伝えたら、
「じゃ、それでいきましょう」みたいな…ノリ(笑)?

銀行担当者からも
「変動金利なら全期間−1.4%の優遇ですよ」
「オール電化住宅ですね?さらに−0.05%優遇します」と言われ、
「じゃあ、それでお願いします」みたいな…ノリ(笑)?

正直、旦那さん一人だけの収入での借入は難しかったので、
収入合算だったし、銀行との優遇の交渉どころか
「貸してもらえなかったらどうしよう?」ぐらいに心配していたので、
言われるがまま…だったのです。

強いて確認したと言えば「繰上返済手数料はいくらでしょうか?」
近畿ろうきんは、変動金利で借りていると繰上返済手数料は0円です。
でも固定金利で借りると21,000円です。

旦那さん35才で組んだ35年ローン。
「いくらなんでも70才までローンを支払うことは避けたい」と、
それだけはローンを組む前から思っていたので、
前後した行動ですが、ローンを組んだ後で自分なりに勉強しました。

結論:繰上返済をガンバル

当然の結論に達しました(笑)

一時は固定金利にした方が良いかな〜とも思いましたが、
せっかく何の努力もしないで−1.45%の優遇も付いてるんだし、
繰上返済手数料は無料だし、
ここはガンガン繰り上げていくしかないでしょうよ!

でも、実際の繰上返済ってどんな感じ?
知りたい!

余裕を持って残しておいたお金が30万あったので、
早速2008年8月に第1回目の繰上返済にトライしました。

お盆休みを使って、旦那さんにも同行してもらいました。
これが大正解!

どこの銀行もそうなのかもしれないけれど、
とにかく「御本人様」じゃないと、手続きしてくれません。

実際、家計を仕切っているのは嫁(私)でも、
旦那名義の借入はあくまでも旦那個人のもの。
書類は全部、旦那の直筆じゃないと受け付けてくれません。

とりあえず、旦那に全て記入してもらいつつ
「次回から私が手続きしたい場合はどうするのでしょう?」
と尋ねると、委任状を持ってこい、とのこと。

委任状も手に入れ、どう書けば良いのか、全部下書きしてもらい、
安心して銀行を後にしました。
これで次回からは旦那さんに同行してもらわなくても、
家で委任状を書いてもらえばOKです。

この繰上返済では、

元金¥299,825円
利息    ¥175円
繰上返済回数7回分
当初期日2043年1月31日→2042年6月30日

になりました!

返済開始直後の繰上返済ということで、
30万円でも7回分も返済回数が減り、約19万円の利息が浮きました☆

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2010年01月19日(火) 2008年のまとめ

2通目の返済予定表の内容です。

1通目の返済予定表には書き忘れていましたが、
今回は「未償還回数」も載せますね。
ちなみに、繰上返済をまったくしなければ、
34年10ヶ月をかけて418回もの返済となります。

未償還回数          払込元金   払込利息   残高
 415  2008年 7月  44,659  28,341  23,821,682
 414  2008年 8月  44,712  28,288  23,776,970
 413  2008年 9月  44,765  28,235  23,732,205
 412  2008年10月  44,819  28,181  23,687,386
 411  2008年11月  44,872  28,128  23,642,514
 410  2008年12月  44,925  28,075  23,597,589
 409  2009年 1月  44,978  28,022  23,552,611

毎月支払う¥73,000円の中で、少しずつ元金が増えています。
微々たる増加ですけどね〜(笑)

我が家では変動金利を選択しているため、
半年ごとに金利の見直しがあります。

見直し基準日は、毎年4月1日と10月1日で、
近畿労金プライムレートに連動しています。

見直し後の利率の適用は9月1日と3月1日から、になるようです。

ただし、いわゆる5年ルール&125%ルール適用なので、
5年間は返済額は変わりません。

「5年ルール」
金利がどう変動しようが、5年間は返済額を変動させないルール。

「125%ルール」
5年後の返済額の見直し時にどんなに金利が上がっていても、
25%しか返済額は上がらないルール。
【例】
現在ローンで月々10万円返済していたら、どれだけ金利が上がっても、
5年後の見直しでは月々12.5万円にしかならない。
急激な返済額の変化により、生活が破綻しないように作られている制度。

**********

次回は繰上返済1回目について。




ご感想お待ちしています。







2010年01月15日(金) 2008年のまとめ

それでは早速、2008年度のまとめ。
何回かに分けて記録します。

最初に「近畿ろうきん」から届いた予定表です。

           払込元金   払込利息   支払合計  残高
2008年 4月  44,500  29,436  73,936  23,955,500
2008年 5月  44,553  28,447  73,000  23,910,947
2008年 6月  44,606  28,394  73,000  23,866,341
2008年 7月  44,659  28,341  73,000  23,821,682

「元利均等返済」という、最もポピュラーな返済方法です。
毎回の返済額が均等になるよう、
元金部分と利息部分が組み合わされています。
元金部分は利息の減少に従って増加していきます。

…金利が1.425%とはいえ…毎月結構な利息額…もったいない。
35年もローンに耐えるのはなんとしてでも避けたい!
夫が35才でローンを組んだので、35年後は70才。
せめて、定年までには終えておきたい。
さらに欲を言えば、ハニーさんの大学受験までには終えておきたい。
可能か否かはおいといて(笑)

**********

我が家では変動金利を選択しているため、
半年ごとに金利の見直しがあります。

次回は、2通目の返済予定表をお見せします。




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2010年01月14日(木) 住宅ローン返済日記にします

今だに考えています。
ええ、もちろん「繰上返済」のこと。

日記も放置しまくりなので、
気分新たに2010年度からは
「住宅ローン返済日記」にしていこうかと!

**********

2008年3月31日、融資実行でございました。

借入金:2400万
金利:変動金利2.875%
   −1.45%の優遇がついて、実質1.425%でスタート
期間:35年

**********

実際の返済は4月末日より始まりました。
本当は新生銀行にしたかったのですが、
なぜか住宅メーカーが難色を示し、
結局メーカーイチオシ(?)の「近畿ろうきん」にて借入。

その住宅メーカー、なんと、鍵の引渡を終えた翌日に倒産!!
やたらと融資までに時間の掛かるネット銀行より、
地元にあってすぐ対応出来る「ろうきん」を勧めていた理由を
このとき理解しました。
1週間、登記が遅れていたら、
買ったばかりの家に住むこと無いまま、
裁判所の「保全命令」の張り紙が張られているところでした。
それに一日でも引渡が遅れていたら、
鍵がなくていつまでも中に入れなくて住めない…
なんてことになってたかも。
もっと言えば、購入手続きの真っ最中で頭金だけパーとか、
ローンは組んだけど登記が済んでなくって借金だけ被った、
なんてことになってた可能性も…。
登記や引渡がちゃんと済んでて良かった…!!
その後のアフターメンテナンスは〜もちろん、ナシ。
これだけが不満。かなり不満。

ほほほ、最初から波瀾万丈ね!
では「住宅ローン返済日記」はじまりまーす☆





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