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きゅっ。
by きゅっ。
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■第８章 鑑定評価の手順
第８章 鑑定評価の手順
鑑定評価を行うためには、合理的かつ現実的な認識と判断に基づいた一定の秩序的な手順を必要とする。この手順は、一般に鑑定評価の基本的事項の確定、処理計画の策定、対象不動産の確認、資料の収集及び整理、資料の検討及び価格形成要因の分析、鑑定評価方式の適用、試算価格又は試算賃料の調整、鑑定評価額の決定並びに鑑定評価報告書の作成の作業から成っており、不動産の鑑定評価に当たっては、これらを秩序的に実施すべきである。
第１節 鑑定評価の基本的事項の確定
鑑定評価に当たっては、まず、鑑定評価の基本的事項を確定しなければならない。このため、鑑定評価の依頼目的及び条件について依頼者の意思を明瞭に確認するものとする。
第２節 処理計画の策定
処理計画の策定に当たっては、前記第１節により確定された鑑定評価の基本的事項に基づき、実施すべき作業の性質及び量、処理能力等に即応して、対象不動産の確認、資料の収集及び整理、資料の検討及び価格形成要因の分析、鑑定評価方式の適用、試算価格又は試算賃料の調整、鑑定評価額の決定等鑑定評価の作業に係る処理計画を秩序的に策定しなければならない。
第３節 対象不動産の確認
対象不動産の確認に当たっては、前記第１節により確定された対象不動産についてその内容を明瞭にしなければならない。対象不動産の確認は、対象不動産の物的確認及び権利の態様の確認に分けられ、実地調査、聴聞、公的資料の確認等により、的確に行う必要がある。
T 対象不動産の物的確認
対象不動産の物的確認に当たっては、土地についてはその所在、地番、数量等を、建物についてはこれらのほか家屋番号、建物の構造、用途等を、それぞれ実地に確認することを通じて、前記第１節により確定された対象不動産の存否及びその内容を、確認資料（第４節のT参照）を用いて照合しなければならない。
また、物的確認を行うに当たっては、対象不動産について登記簿等において登記又は登録されている内容とその実態との異同について把握する必要がある。
U 権利の態様の確認
権利の態様の確認に当たっては、前記Tによって物的に確認された対象不動産について、当該不動産に係るすべての権利関係を明瞭に確認することにより、前記第１節により確定された鑑定評価の対象となる権利の存否及びその内容を、確認資料を用いて照合しなければならない。
第４節 資料の収集及び整理
鑑定評価の成果は、採用した資料によって左右されるものであるから、資料の収集及び整理は、鑑定評価の作業に活用し得るように適切かつ合理的な計画に基づき、実地調査、聴聞、公的資料の確認等により的確に行うものとし、公正妥当を欠くようなことがあってはならない。
鑑定評価に必要な資料は、おおむね次のように分けられる。
T 確認資料
確認資料とは、不動産の物的確認及び権利の態様の確認に必要な資料をいう。確認資料としては、登記簿謄本、土地又は建物等の図面、写真、不動産の所在地に関する地図等があげられる。
U 要因資料
要因資料とは、価格形成要因に照応する資料をいう。要因資料は、一般的要因に係る一般資料、地域要因に係る地域資料及び個別的要因に係る個別資料に分けられる。一般資料及び地域資料は、平素からできるだけ広くかつ組織的に収集しておくべきである。個別資料は、対象不動産の種類、対象確定条件等案件の相違に応じて適切に収集すべきである。
V 事例資料
事例資料とは、鑑定評価の方式の適用に必要とされる現実の取引価格、賃料等に関する資料をいう。事例資料としては、建設事例、取引事例、収益事例、賃貸借等の事例等があげられる。
なお、鑑定評価先例価格は鑑定評価に当たって参考資料とし得る場合があり、売買希望価格等についても同様である。
第５節 資料の検討及び価格形成要因の分析
資料の検討に当たっては、収集された資料についてそれが鑑定評価の作業に活用するために必要にして十分な資料であるか否か、資料が信頼するに足りるものであるか否かについて考察しなければならない。この場合においては、価格形成要因を分析するために、その資料が対象不動産の種類並びに鑑定評価の依頼目的及び条件に即応しているか否かについて検討すべきである。
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03月09日(土)
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