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きゅっ。
by きゅっ。
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■第７章 鑑定評価の方式C
（３）収益還元法について
@ 直接還元法の適用について
ア 一期間の純収益の算定について
直接還元法の適用において還元対象となる一期間の純収益と、それに対応して採用される還元利回りは、その把握の仕方において整合がとれたものでなければならない。
すなわち、還元対象となる一期間の純収益として、ある一定期間の標準化されたものを採用する場合には、還元利回りもそれに対応したものを採用することが必要である。また、建物その他の償却資産（以下「建物等」という。）を含む不動産の純収益の算定においては、基本的に減価償却費を控除しない償却前の純収益を用いるべきであり、それに対応した還元利回りで還元する必要がある。
Ｐ：建物等の収益価格
ａ：建物等の償却前の純収益
Ｒ：償却前の純収益に対応する還元利回り
一方、減価償却費を控除した償却後の純収益を用いる場合には、還元利回りも償却後の純収益に対応するものを用いなければならない。
減価償却費の算定方法には定額法、償還基金率を用いる方法等があり、適切に用いることが必要である。
Ｐ：建物等の収益価格
ａ'：建物等の償却後の純収益
Ｒ'：償却後の純収益に対応する還元利回り
なお、減価償却費と償却前の純収益に対応する還元利回りを用いて償却後の純収益に対応する還元利回りを求める式は以下のとおりである。
Ｒ'：償却後の純収益に対応する還元利回り
Ｒ：償却前の純収益に対応する還元利回り
ａ'：償却後の純収益
ｄ：減価償却費
イ 土地残余法又は建物残余法
不動産が敷地と建物等との結合によって構成されている場合において、収益還元法以外の手法によって敷地と建物等のいずれか一方の価格を求めることができるときは、当該不動産に基づく純収益から建物等又は敷地に帰属する純収益を控除した残余の純収益を還元利回りで還元する手法（土地残余法又は建物残余法という。）を適用することができる。
これらの方法は、土地と建物等から構成される複合不動産が生み出す純収益を土地又は建物等に適正に配分することができる場合に有効である。
土地残余法を適用するに当たっては、建物等が古い場合には複合不動産の生み出す純収益から土地に帰属する純収益が的確に求められないことが多いので、建物等は新築か築後間もないものでなければならない。なお、対象不動産が更地である場合においても、当該土地に最有効使用の賃貸用建物等の建築を想定することによりこの方法を適用することができる。
（ア）土地残余法
土地残余法を適用して土地の収益価格を求める場合は、基本的に次の式により表される。
ＰL：土地の収益価格
ａ：建物等及びその敷地の償却前の純収益
Ｂ：建物等の価格
ＲB：建物等の還元利回り
ＲL：償却前の純収益に対応する土地の還元利回り
（イ）建物残余法
建物残余法を適用して建物等の収益価格を求める場合は、基本的に次の式により表される。
ＰB：建物等の収益価格
ａ：建物等及びその敷地の償却前の純収益
Ｌ：土地の価格
ＲL：土地の還元利回
ＲB：償却前の純収益に対応する建物等の還元利回り
ウ 有期還元法
不動産が敷地と建物等との結合により構成されている場合において、その収益価格を、不動産賃貸又は賃貸以外の事業の用に供する不動産経営に基づく償却前の純収益に割引率と有限の収益期間とを基礎とした複利年金現価率を乗じて求める方法があり、基本的に次の式により表される。
Ｐ：建物等及びその敷地の収益価格
ａ：建物等及びその敷地の償却前の純収益
Ｙ：割引率
Ｎ：収益期間（収益が得られると予測する期間であり、ここでは建物等の経済的残存耐用年数と一致する場合を指す。）
（１＋Ｙ）N−１
――――――――：複利年金現価率
Ｙ（１＋Ｙ）N
なお、複利年金現価率を用い、収益期間満了時における土地又は建物等の残存価格並びに建物等の撤去費が予想されるときには、それらの額を現在価値に換算した額を加減する方法（インウッド式）がある。この方法の考え方に基づき、割引率を用いた式を示すと次のようになる。
又は
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03月08日(金)
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