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■各論②
なお、汚染の除去等の措置が行なわれた後でも、心理的嫌悪感等による価格形成への影響を考慮しなければならない場合があることに留意する。
２．建物及びその敷地について
（１）貸家及びその敷地について
貸家及びその敷地の収益価格を求める場合において、一時金の授受後における期間の経過に伴う土地、建物等の価格の変動により、一時金としての経済価値的意義が薄れているときは、その実際実質賃料に代えて実際支払賃料に基づく純収益を求め、当該純収益を還元して収益価格を求めることができる。
（２）区分所有建物及びその敷地について
区分所有建物及びその敷地の確認に当たっては、登記簿謄本、建物図面（さらに詳細な図面が必要な場合は、設計図書等）、管理規約、課税台帳、実測図等に基づき物的確認と権利の態様の確認を行う。
また、確認に当たって留意すべき主な事項は、次のとおりである。
①　専有部分
ア　建物全体の位置、形状、規模、構造及び用途
イ　専有部分の一棟の建物における位置、形状、規模及び用途
ウ　専有部分に係る建物の附属物の範囲
②　共用部分
ア　共用部分の範囲及び共有持分
イ　一部の区分所有者のみに属する共用部分
③　建物の敷地
ア　敷地の位置、形状及び規模
イ　敷地に関する権利の態様
ウ　対象不動産が存する一棟の建物に係る規約敷地の範囲
エ　敷地の共有持分
④　管理費等
管理費及び修繕積立金の額

第２章　賃料に関する鑑定評価
第１節　宅地
Ⅰ　新規賃料を求める場合
宅地の正常賃料を求める場合の鑑定評価に当たっては、賃貸借等の契約内容による使用方法に基づく宅地の経済価値に即応する適正な賃料を求めるものとする。
宅地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料、比準賃料及び配分法に準ずる方法に基づく比準賃料を関連づけて決定するものとする。この場合において、純収益を適切に求めることができるときは収益賃料を比較考量して決定するものとする。
宅地の限定賃料の鑑定評価額は、隣接宅地の併合使用又は宅地の一部の分割使用をする当該宅地の限定価格を基礎価格として求めた積算賃料及び隣接宅地の併合使用又は宅地の一部の分割使用を前提とする賃貸借等の事例に基づく比準賃料を関連づけて決定するものとする。この場合においては、次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。
１．隣接宅地の権利の態様
２．当該事例に係る賃貸借等の契約の内容
Ⅱ　継続賃料を求める場合
１．継続中の宅地の賃貸借等の契約に基づく実際支払賃料を改定する場合
継続中の宅地の賃貸借等の契約に基づく実際支払賃料を改定する場合の鑑定評価額は、差額配分法による賃料、利回り法による賃料、スライド法による賃料及び比準賃料を関連づけて決定するものとする。この場合においては、次に掲げる事項を総合的に勘案して決定するものとする。
（１）契約の内容及び契約締結の経緯
（２）契約上の経過期間及び残存期間
（３）賃料改定の経緯
（４）更新料の必要性
（５）近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における宅地の賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料、その改定の程度及びそれらの推移、動向
（６）賃料に占める純賃料の推移、動向
（７）底地に対する利回りの推移、動向
（８）公租公課の推移、動向
なお、賃料の改定が契約期間の満了に伴う更新又は借地権の第三者への譲渡を契機とする場合において、更新料又は名義書換料が支払われるときは、これらの額を総合的に勘案して求めるものとする。
２．契約上の条件又は使用目的が変更されることに伴い賃料を改定する場合
契約上の条件又は使用目的が変更されることに伴い賃料を改定する場合の鑑定評価に当たっては、契約上の条件又は使用目的の変更に伴う宅地及び地上建物の経済価値の増分のうち適切な部分に即応する賃料を前記１．を想定した場合における賃料に加算して決定するものとする。
この場合においては、前記１．に掲げる事項のほか、特に次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。
（１）賃貸借等の態様
（２）契約上の条件又は使用目的の変更内容
（３）条件変更承諾料又は増改築承諾料が支払われるときはこれらの額

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03月12日(火)

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