ID:94789
きゅっ。
by きゅっ。
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■各論A
B 区分地上権の設定事例等に基づく区分地上権割合により求める価格
近隣地域及び同一需給圏内の類似地域等において設定形態が類似している区分地上権の設定事例等を収集して、適切な事例を選択し、これらに係る設定時又は譲渡時における区分地上権の価格が区分地上権設定地の更地としての価格に占める割合をそれぞれ求め、これらを総合的に比較考量の上適正な割合を判定し、価格時点における当該区分地上権設定地の更地としての価格にその割合を乗じて求めるものとする。
なお、この手法の適用に当たっては、特に、前記Aのウに掲げる事項に留意する必要がある。
C 土地残余法に準じて求める収益価格
土地残余法に準じて求める収益価格は、区分地上権設定地について、当該区分地上権の設定がないものとして、最有効使用を想定して求めた当該設定地全体に帰属する純収益から、当該区分地上権設定後の状態を所与として最有効使用を想定して求めた当該設定地に帰属する純収益を控除して得た差額純収益を還元利回りで還元して得た額について、さらに当該区分地上権の契約内容等による修正を行って求めるものとする。
D 区分地上権の立体利用率により求める価格
区分地上権の立体利用率により求める価格は、区分地上権設定地の更地としての価格に、最有効使用を想定して求めた当該区分地上権設定地全体の立体利用率を基準として求めた当該区分地上権に係る立体利用率（当該区分地上権設定地の最有効使用を前提とした経済価値に対する区分地上権の設定部分の経済価値及び当該設定部分の効用を保持するため他の空間部分の利用を制限することに相応する経済価値の合計の割合をいう。）を乗じて得た額について、さらに当該区分地上権の契約内容等による修正を行って求めるものとする。
なお、この手法の適用に当たっては、特に、前記Aのウに掲げる事項に留意する必要がある。
（４）対象不動産について土壌汚染が存することが判明している場合又は土壌汚染が存する可能性のある場合の鑑定評価について
土壌汚染が存することが判明した不動産については、原則として汚染の分布状況、除去等に要する費用等を他の専門家が行った調査結果等を活用して把握し鑑定評価を行うものとする。なお、この場合でも、「総論第５章 鑑定評価の基本的事項」及び本留意事項の「V「総論第５章 鑑定評価の基本的事項」について」に規定する条件設定に係る一定の要件を満たす場合には、依頼者の同意を得て汚染の除去等の措置がなされるものとしてという条件を付加して鑑定評価を行うことができる。また、「総論第８章 鑑定評価の手順」及び本留意事項の「Y「総論第８章 鑑定評価の手順」について」に規定する客観的な推定ができると認められる場合には、土壌汚染が存することによる価格形成上の影響の程度を推定して鑑定評価を行うことができる。
土壌汚染対策法に規定する調査、区域指定、措置等の各手続きに対応した鑑定評価上の対応を示すと次のようになる。
@ 対象不動産について土壌汚染対策法第３条の規定により土壌の汚染の状況についての調査義務が発生したとき又は対象不動産について同法第４条の規定により土壌の汚染の状況についての調査を命ぜられたときには、当該調査の結果を踏まえ、汚染が存することが判明すればそれを前提に鑑定評価を行うものとする。
A 対象不動産について土壌汚染対策法第５条に規定する指定区域の指定がなされている場合には、汚染が存することを前提に鑑定評価を行うものとする。
B 対象不動産について土壌汚染対策法第７条の規定により都道府県知事から汚染の除去等の措置を講ずべきことを命ぜられた場合において、何らかの措置が行われた後であっても指定区域の指定が解除されない限りは汚染が存することを前提に鑑定評価を行うものとする。
C @の法定調査の結果土壌汚染の存在が判明しなかった場合、Aの指定区域の指定が解除され指定区域台帳から削除された場合及び使用の廃止を伴わない有害物質使用特定施設であって、都道府県知事から当該土地の汚染の状況についての調査や汚染の除去等の措置が命ぜられていない場合には、土壌汚染が存しないとして鑑定評価を行うことができるものとする。
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03月12日(火)
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