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きゅっ。
by きゅっ。
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■第７章 鑑定評価の方式C
Ｐ：建物等及びその敷地の収益価格
ａ：建物等及びその敷地の償却前の純収益
Ｙ：割引率
Ｎ，ｎ：収益期間（収益が得られると予測する期間であり、ここでは建物等の経済的残存耐用年数と一致する場合にはＮ、建物等の経済的残存耐用年数より短い期間である場合はｎとする。）
ＰLn：ｎ年後の土地価格
ＰBn：ｎ年後の建物等の価格
ＰLN：Ｎ年後の土地価格
Ｅ：建物等の撒去費
また、上記複利年金現価率の代わりに蓄積利回り等を基礎とした償還基金率と割引率とを用いる方法（ホスコルド式）がある。
この方法の考え方に基づき、割引率を用いた式を示すと次のようになる。
又は
Ｐ：建物等及びその敷地の収益価格
ａ：建物等及びその敷地の償却前の純収益
Ｙ：割引率
ｉ：蓄積利回り
Ｎ，ｎ：収益期間（収益が得られると予測する期間であり、ここでは建物等の経済的残存耐用年数と一致する場合にはＮ、建物等の経済的残存耐用年数より短い期間である場合はｎとする。）
ｉ
――――――――：償還基金率
（１＋ｉ）n−１
ＰLn：ｎ年後の土地価格
ＰBn：ｎ年後の建物等の価格
ＰLN：Ｎ年後の土地価格
Ｅ：建物等の撒去費
エ 還元利回りの求め方
還元利回りは、市場の実勢を反映した利回りとして求める必要があり、還元対象となる純収益の変動予測を含むものであることから、それらの予測を的確に行い、還元利回りに反映させる必要がある。還元利回りを求める方法を例示すれば次のとおりであるが、適用に当たっては、次の方法から一つの方法を採用する場合又は複数の方法を組み合わせて採用する場合がある。また、必要に応じ、投資家等の意見や整備された不動産インデックス等を参考として活用する。
（ア）類似の不動産の取引事例との比較から求める方法
取引事例の収集及び選択については、「総論第７章 鑑定評価の方式」に規定する取引事例比較法の適用方法に準ずる。
取引事例から得られる利回り（以下「取引利回り」という。）については、償却前後のいずれの純収益に対応するものであるかに留意する必要がある。あわせて純収益について特殊な要因（新築、建替え直後で稼働率が不安定である等）があり、適切に補正ができない取引事例は採用すべきでないことに留意する必要がある。
この方法は、対象不動産と類似性の高い取引事例に係る取引利回りが豊富に収集可能な場合には特に有効である。
（イ）借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法
この方法は、不動産の取得に際し標準的な資金調達能力を有する需要者の資金調達の要素に着目した方法であり、不動産投資に係る利回り及び資金調達に際する金融市場の動向を反映させることに優れている。
上記による求め方は基本的に次の式により表される。
Ｒ＝ＲM×ＷM＋ＲE×ＷE
Ｒ：還元利回り
ＲM：借入金還元利回り
ＷM：借入金割合
ＲE：自己資金還元利回り
ＷE：自己資金割合
（ウ）土地と建物等に係る還元利回りから求める方法
この方法は、対象不動産が土地及び建物等により構成されている場合に、土地及び建物等に係る利回りが異なるものとして把握される市場においてそれらの動向を反映させることに優れている。
上記による求め方は基本的に次の式により表される。
Ｒ＝ＲL×ＷL＋ＲB×ＷB
Ｒ：還元利回り
ＲL：土地の還元利回り
ＷL：土地の価格割合
ＲB：建物等の還元利回り
ＷB：建物等の価格割合
（エ）割引率との関係から求める方法
この方法は、純収益が永続的に得られる場合で、かつ純収益が一定の趨勢を有すると想定される場合に有効である。
還元利回りと割引率との関係を表す式の例は、次のように表される。
Ｒ＝Ｙ−ｇ
Ｒ：還元利回り
Ｙ：割引率
ｇ：純収益の変動率
（オ）借入金償還余裕率の活用による方法
この方法は、借入金還元利回りと借入金割合をもとに、借入金償還余裕率（ある期間の純収益を同期間の借入金元利返済額で除した値をいう。）を用いて対象不動産に係る純収益からみた借入金償還の安全性を加味して還元利回りを求めるものである。
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03月08日(金)
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