2007年08月26日(日)

分譲マンションは詐欺である

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　大阪市内には次々と超高層の分譲マンションが建設されている。そのせいか少し古いものや駅から遠く不便なものはどんどん値崩れしており、郊外の中古マンションなどはもうタダみたいな価格に暴落している。築15年ともなれば70平米の3LDKが900万位で買えてしまうのである。なぜこんなに下がるのか。それはマンションが消耗品だからだ。30年も経てば建て替えが必要な程度の安普請で、築年数が経過してるものはいずれ建て替えの負担が起きるので安くなってしまうのである。しかし、所有者の中にはボロで我慢したい人や、もう高齢なので建て替えでマンションの寿命を延ばしてもすぐに自分の寿命が尽きてしまう人などがいて意見がまとまらない。ここでオレは言いたいのである。なぜ建てるときに数百年持つことを基準に「建て替えなど不要」というものを作らないのか。そうすればその財産を子々孫々と伝えていくことができるわけである。

　オレは集合住宅というのは本来すべて「賃貸」で建設すべきだったと思っている。そうすれば建て替え時の負担金はすべて家主が持てばいいわけだし、何年経過すれば建て替えによって契約延長が出来なくなりますと最初から明記しておけばいいわけだ。そして公営住宅として建設できればなおよいということである。駅近くの通勤に便利なところにこういうのをじゃんじゃんおっ建ててしまうのである。一戸建ての家に住みたい人は少し駅からは遠くなるがこれも郊外にまとめて建てる。巨大な集合住宅と戸建て住宅が混在して日光が当たらないとかビル風が吹いて危険とかいう問題はこれで解決する。

　本来分譲という形で販売すべきではなかったマンションを分譲販売した結果何が起きたか。住宅ローンという商品で銀行が大儲けし、建設に必要とした資金がすぐに回収できるのでマンションの施工業者や販売業者が大儲けし、その広告を掲載することで広告代理店が大儲けしたのである。そんなものを買わされる個人にいったい何の得があっただろうか。そんなもの何もないのである。区分所有権という空中の権利に等しいものを買わされ、購入したはずの自分の家でありながら管理費を毎月取られるのだ。しかも分譲だから隣室や上下に住んでいる人たちは基本的に固定されている。もしも迷惑な隣人たちに悩まされて引っ越したくなっても、賃貸と違ってかなりの労力と経費を必要とするのである。これが賃貸なら出て行けばそれでオシマイである。

　マンションの手抜き工事や構造計算書の偽造問題が買い主に対して大きなダメージとなるのは、それらの物件を買わされているからであり、これがもしも賃貸ならば保証金のゼニを返してもらって出て行くだけだから何の心配もない。木村建設が姉歯建築士と組んで作った脆弱マンションの問題が悲劇なのは、取り壊すしかないものに対してゼニを払わされたからである。詐欺以外の何ものでもない。

　それなら普通のマンションはどうなのか？　すぐに取り壊すものも30年後に取り壊すものもオレから見れば同じである。その程度の年数しか持たないクソ物件に対して高額なゼニを払わせて、30年後に取り壊したときにはその場に残るのは空気だけだ。そんなことなら最初から金額を30年で割って家賃にすればいいのじゃないか。それに金利分＋αを載せればとりあえず利益は出せるだろう。

　かつて日本で都市計画というものがまともに機能した場所はほとんどなかった。住宅開発は民間に委ねられて恣意的に行われ、公営住宅はたいてい不便な土地に作られていた。大阪府下であっても交通の不便なところにある公営住宅は空き室だらけである。例えば松原市には30年以上前に建設された14階建ての大阪府営住宅があるが、駅から２キロも離れていて徒歩通勤はほぼ不可能だ。どうしてこれをせめて駅から徒歩５分の場所に建設しなかったのか。

　間違ってしまった歯車を元に戻すのは不可能だ。タイムマシンで終戦直後の日本に戻ってそこから都市計画をやり直すことが可能ならば少しはマシになっていたかも知れないが、少なくとも無秩序が無限に拡大した今の状況から改善することはほぼ不可能に近い。ただオレが言いたいのは、今の状況はマンションを売りたいゼネコンとゼニを貸したい銀行がつるんで仕掛けた壮大な詐欺みたいなものであると。そんなものに引っかかって大枚のゼニを払わされる購入者が可哀想である。もしも「分譲など誰も買わない」「賃貸しか入居者がいない」という価値観の転換が起きれば、個人は今のように壮大な借金をする必要はなくなるし、手抜き工事のリスクは建設したゼネコンや発注元のデベロッパーがすべて自分でかぶることになるのだ。それでこそ悪質物件を排除できるのである。そんな単純なことがなぜ世間に広まらないのか。オレには大変不可解なのである。