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武蔵小金井のお店・物件視察 - 2010年02月17日(水)
なかなか良い物件が出て来なかった武蔵小金井のお店であるが、新たに紹介されたものと以前紹介されたもの5軒程をクライアントと共に現調に行って来た。
結果としては即決められる物件はなかったが、条件付きで二軒を候補として残すことにした。最初に行ったのはラーメン屋さんが軒を連ねるエリアだったが、ブーム便乗型の出店をしたところが閉店という感じで、狭いエリアに空き物件が数軒あった。
近隣には住宅地が広がり、ある程度の集客は見込めるものの駅からかなり離れているし、このエリアだけでの集客となると面積が大き過ぎる。その中で面白い物件があったのだが、8軒が軒を連ねる長屋風の木造の建物があり、その一つが空いていた。面積的には10.5坪と狭いが、二階も使えるので実質的には20坪。
メインは一階となるが、手打ち場やバックヤードを取り、残った一部屋を個室として使用も出来そうだし、厨房はオープンにすれば狭さもカバー出来るので中々面白いものがつくれるかもしれない。ただ、引き上げて来た以前使っていた厨房器具の殆どは使えないかもしれない。その辺は最終的な実行予算との取り合いになるだろうが、今日見た中では一番の候補物件となった。
もう一軒は実際に具体化出来るのだろうかという計画で、家主が新築の建物を提供し、そこを家賃を払って借りるということなのだが、建築も請け負う不動産業者が絡んでいる計画なので意匠の提案も出来そうにないということみたいである。
何でも「蕎麦屋だから簡単に造れば良い」と言っているそうで、当然ながら建物も安普請でとりあえず建てて、後は内装も簡単に造れば営業出来るだろうという理屈らしい。こういう認識なので店のイメージに合わせた建物の意匠提案などということは受け入れてくれることはまずないだろうというクライアントの判断であった。
実際に家主も仲介業者も会っていないけど、これまでの経験上ではクライアントの判断と同じ結果になるだろうと思っている。それはあまりにも認識が懸け離れているし、仲介業者の思惑が見え隠れしているからでもある。
物件探しは「縁」であると思っているが、早く良い物件が見つかることを切に願っている。
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見積り - 2010年02月16日(火)
昨日の続きであるが、施工業者さんからの見積りをチェックしていて思うことは、下請けさんからの見積りに一律でマージンを乗っけただけの物が出てくることも多い。それは平米数が違っていてもチェックもせず、単純明快に利益を上乗せ。
長年見積りをチェックしているとそういうことは直ぐに分かってしまう。昨年、入札で参加して頂いた業者さんもどう考えても不自然な端数が出て来ていたので、計算してみると元値には端数がなく、それに一律で掛けていたのであった。もう少し利口なやり方が出来ないのかなとも思ったが、最終的には他の業者さんに依頼することになったので突っ込みを入れることはしなかった。
以前あったことだが、左官工事の金額があまりにも高かったのでチェックしていくと、平米数が実際の4割りも多く計上されていたのでとんでもない金額になっていたことがあった。それは多分こういうことである。図面を左官業者さんに渡し、出て来た見積りの平米数をチェックせず、単にそれにマージンを乗せただけの見積りだったということ。
この時の施工業者さんは他の工事に於いてもかなり高かったし、どう考えても適正価格の数倍という工事もあった。下請けさんからの見積りが適正かどうかの判断やチェックもせず、そのままマージン乗っけただけというレベル。他の業者さんに依頼して良かったねと、完成後にクライアントと話したことを思い出したが、これは設計と施工を分離しているからこそ出来ることであり、設計施工のところでは一体誰がどういうチェックをしているのだろうかと思うんだよね。
全ての業者がそうだとは思わないが、ろくなチェックもせずに施主へ見積りを提出しているところもあるということで、それのチェックが出来ない施主は高い買い物をすることになる。
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仕入れルート - 2010年02月15日(月)
うちは施工は請け負っていないので本来は関わりのないことなのだが、デザイン事務所として予算調整をする側の立場でいろいろと考えさせられることが多い。
施工業者さんには古くからの付き合いの問屋さんや仕入れルートがある。しかし、適正価格とは言えない金額で見積りが出て来ることもあるので、いろいろなルートを調べて少しでも金額を安く抑えられる方法を模索している。どんなものでも問屋を幾つも経由すればその都度マージンが上乗せされるのであっという間にとんでもない金額になってしまう。
定価のある物なら未だ良いが、木材などの原価しかないものに関してはどんどん値が上がって最終見積りとしてクライアントへ提示される。それをこちらがチェックして実行予算内に収まるように修正をしていくのであるが、時にはこちらで調べた仕入れ先を教えることもある。
あまりにも金額が違うし、幾ら古くからのお付き合いと言っても予算をオーバーしてしまっては仕入れ先を変えてもらうしかない。しかし、施工費に占める割合としては材料費よりも人件費の方が比重が高くなってしまうことの方が多いので、実際には材料費をある程度抑えても見積り金額が大幅に下がるということは少ないのである。
ただ、塵も積もれば山となるの例えではないが、少しずついろいろな箇所でそういった調整をしていくことによって最終的には実行予算へ近付けることが出来る。今進行中の案件に於いても、木材の仕入れルートを変えてもらうことによって全体的に5％近い見積り金額の圧縮が出来た。
限りある予算の中でより良い物をつくりあげていくには、これからはこういう仕入れルートに関しても設計者側から提案していくことも必要となってくると思っている。
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