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■各論①
１．建物が自用の場合
借地権付建物で、当該建物を借地権者が使用しているものについての鑑定評価額は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定するものとする。この場合において、前記借地権②、アの（ア）から（キ）までに掲げる事項を総合的に勘案するものとする。
２．建物が賃貸されている場合
借地権付建物で、当該建物が賃貸されているものについての鑑定評価額は、実際実質賃料（売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分がある場合には、当該部分の運用益及び償却額を含まないものとする。）に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。
この場合において、前記借地権②、アの（ア）から（キ）まで及び前記Ⅱの１．から７．までに掲げる事項を総合的に勘案するものとする。
Ⅳ　区分所有建物及びその敷地
１．区分所有建物及びその敷地の価格形成要因
区分所有建物及びその敷地における固有の個別的要因を例示すれば次のとおりである。
（１）区分所有建物が存する一棟の建物及びその敷地に係る個別的要因
①　建物に係る要因
ア　建築（新築、増改築又は移転）の年次
イ　面積、高さ、構造、材質等
ウ　設計、設備等の機能性
エ　施工の質と量
オ　玄関、集会室等の施設の状態
カ　建物の階数
キ　建物の用途及び利用の状態
ク　維持管理の状態
ケ　居住者、店舗等の構成の状態
コ　耐震性、耐火性等建物の性能
サ　有害な物質の使用の有無及びその状態
②　敷地に係る要因
ア　敷地の形状及び空地部分の広狭の程度
イ　敷地内施設の状態
ウ　敷地の規模
エ　敷地に関する権利の態様
③　建物及びその敷地に係る要因
ア　敷地内における建物及び附属施設の配置の状態
イ　建物と敷地の規模の対応関係
ウ　長期修繕計画の有無及びその良否並びに修繕積立金の額
（２）専有部分に係る個別的要因
①　階層及び位置
②　日照、眺望及び景観の良否
③　室内の仕上げ及び維持管理の状態
④　専有面積及び間取りの状態
⑤　隣接不動産等の利用の状態
⑥　エレベーター等の共用施設の利便性の状態
⑦　敷地に関する権利の態様及び持分
⑧　区分所有者の管理費等の滞納の有無
２．区分所有建物及びその敷地の鑑定評価
（１）専有部分が自用の場合
区分所有建物及びその敷地で、専有部分を区分所有者が使用しているものについての鑑定評価額は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定するものとする。
積算価格は、区分所有建物の対象となっている一棟の建物及びその敷地の積算価格を求め、当該積算価格に当該一棟の建物の各階層別及び同一階層内の位置別の効用比により求めた配分率を乗ずることにより求めるものとする。
（２）専有部分が賃貸されている場合
区分所有建物及びその敷地で、専有部分が賃貸されているものについての鑑定評価額は、実際実質賃料（売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分がある場合には、当該部分の運用益及び償却額を含まないものとする。）に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。
この場合において、前記Ⅱの１．から７．までに掲げる事項を総合的に勘案するものとする。
第３節　建物
建物は、その敷地と結合して有機的に効用を発揮するものであり、建物とその敷地とは密接に関連しており、両者は一体として鑑定評価の対象とされるのが通例であるが、鑑定評価の依頼目的及び条件により、建物及びその敷地が一体として市場性を有する場合における建物のみの鑑定評価又は建物及びその敷地が一体として市場性を有しない場合における建物のみの鑑定評価がある。
Ⅰ　建物及びその敷地が一体として市場性を有する場合における建物のみの鑑定評価
この場合の建物の鑑定評価は、その敷地と一体化している状態を前提として、その全体の鑑定評価額の内訳として建物について部分鑑定評価を行うものである。

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03月11日(月)

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