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■第３章　不動産の価格を形成する要因
（１）日照、乾湿、雨量等の状態
（２）標高、地勢等の状態
（３）土壌及び土層の状態
（４）木材の搬出、運搬等の難易
（５）管理の難易
（６）公法上及び私法上の規制、制約等
４．見込地及び移行地
見込地及び移行地については、転換し、又は移行すると見込まれる転換後又は移行後の種別の地域内の土地の個別的要因をより重視すべきであるが、転換又は移行の程度の低い場合においては、転換前又は移行前の種別の地域内の土地の個別的要因をより重視すべきである。
Ⅱ　建物に関する個別的要因
建物に関する個別的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
１．建築（新築、増改築又は移転）の年次
２．面積、高さ、構造、材質等
３．設計、設備等の機能性
４．施工の質と量
５．耐震性、耐火性等建物の性能
６．維持管理の状態
７．有害な物質の使用の有無及びその状態
８．建物とその環境との適合の状態
９．公法上及び私法上の規制、制約等
Ⅲ　建物及びその敷地に関する個別的要因
前記Ⅰ及びⅡに例示したもののほか、建物及びその敷地に関する個別的要因の主なものを例示すれば、敷地内における建物、駐車場、通路、庭等の配置、建物と敷地の規模の対応関係等建物等と敷地との適応の状態がある。
さらに、賃貸用不動産に関する個別的要因には、賃貸経営管理の良否があり、その主なものを例示すれば、次のとおりである。
１．借主の状況及び賃貸借契約の内容
２．貸室の稼働状況
３．修繕計画及び管理計画の良否並びにその実施の状態

【留意事項】
Ⅱ「総論第３章　不動産の価格を形成する要因」について
「総論第３章　不動産の価格を形成する要因」で例示された土地、建物並びに建物及びその敷地に係る個別的要因に関しては、特に次のような観点に留意すべきである。
１．土地に関する個別的要因について
（１）埋蔵文化財の有無及びその状態について
文化財保護法で規定された埋蔵文化財については、同法に基づく発掘調査、現状を変更することとなるような行為の停止又は禁止、設計変更に伴う費用負担、土地利用上の制約等により、価格形成に重大な影響を与える場合がある。
埋蔵文化財の有無及びその状態に関しては、対象不動産の状況と文化財保護法に基づく手続きに応じて次に掲げる事項に特に留意する必要がある。
①　対象不動産が文化財保護法に規定する周知の埋蔵文化財包蔵地に含まれるか否か。
②　埋蔵文化財の記録作成のための発掘調査、試掘調査等の措置が指示されているか否か。
③　埋蔵文化財が現に存することが既に判明しているか否か（過去に発掘調査等が行われている場合にはその履歴及び措置の状況）。
④　重要な遺跡が発見され、保護のための調査が行われる場合には、土木工事等の停止又は禁止の期間、設計変更の要否等。
（２）土壌汚染の有無及びその状態について
土壌汚染が存する場合には、汚染物質に係る除去等の費用の発生や土地利用上の制約により、価格形成に重大な影響を与える場合がある。
土壌汚染対策法で規定された土壌汚染の有無及びその状態に関しては、対象不動産の状況と土壌汚染対策法に基づく手続きに応じて次に掲げる事項に特に留意する必要がある。
①　対象不動産が、土壌汚染対策法第３条に規定する有害物質使用特定施設に係る工場又は事業場の敷地を含むか否か、又は同法の施行の前に有害物質使用特定施設に相当する工場又は事業場の敷地であった履歴を有する土地を含むか否か。
②　対象不動産について有害物質使用特定施設の使用の廃止に伴い、土壌汚染対策法第３条に規定する土壌の汚染の状況についての調査義務が発生しているか否か、又は同法第４条の規定により都道府県知事から土壌の汚染の状況についての調査を実施することを命ぜられているか否か。
③　対象不動産について土壌汚染対策法第５条に規定する指定区域の指定がなされているか否か、又は過去において指定区域指定の解除がなされた履歴があるか否か。
④　対象不動産について土壌汚染対策法第７条の規定により都道府県知事から汚染の除去等の措置を講ずべきことを命ぜられているか否か。
２．建物に関する個別的要因について

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03月01日(金)

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