きゅっ。

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■第５章　鑑定評価の基本的事項
なお、ここでいう市場参加者は、自己の利益を最大化するため次のような要件を満たすとともに、慎重かつ賢明に予測し、行動するものとする。
①　売り急ぎ、買い進み等をもたらす特別な動機のないこと。
②　対象不動産及び対象不動産が属する市場について取引を成立させるために必要となる通常の知識や情報を得ていること。
③　取引を成立させるために通常必要と認められる労力、費用を費やしていること。
④　対象不動産の最有効使用を前提とした価値判断を行うこと。
⑤　買主が通常の資金調達能力を有していること。
（２）取引形態が、市場参加者が制約されたり、売り急ぎ、買い進み等を誘引したりするような特別なものではないこと。
（３）対象不動産が相当の期間市場に公開されていること。
２．限定価格
限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格をいう。
限定価格を求める場合を例示すれば、次のとおりである。
（１）借地権者が底地の併合を目的とする売買に関連する場合
（２）隣接不動産の併合を目的とする売買に関連する場合
（３）経済合理性に反する不動産の分割を前提とする売買に関連する場合
３．特定価格
特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
特定価格を求める場合を例示すれば、次のとおりである。
（１）資産の流動化に関する法律又は投資信託及び投資法人に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合
（２）民事再生法に基づく評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を求める場合
（３）会社更生法又は民事再生法に基づく評価目的の下で、事業の継続を前提とした価格を求める場合
４．特殊価格
特殊価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
特殊価格を求める場合を例示すれば、文化財の指定を受けた建造物、宗教建築物又は現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動産について、その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場合である。
Ⅱ　賃料
不動産の鑑定評価によって求める賃料は、一般的には正常賃料又は継続賃料であるが、鑑定評価の依頼目的及び条件に応じて限定賃料を求めることができる場合があるので、依頼目的及び条件に即してこれを適切に判断し、明確にすべきである。
１．正常賃料
正常賃料とは、正常価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等（賃借権若しくは地上権又は地役権に基づき、不動産を使用し、又は収益することをいう。）の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料（新規賃料）をいう。
２．限定賃料
限定賃料とは、限定価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料（新規賃料）をいう。
限定賃料を求めることができる場合を例示すれば、次のとおりである。
（１）隣接不動産の併合使用を前提とする賃貸借等に関連する場合
（２）経済合理性に反する不動産の分割使用を前提とする賃貸借等に関連する場合
３．継続賃料
継続賃料とは、不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料をいう。

【留意事項】
Ⅲ「総論第５章　鑑定評価の基本的事項」について
１．対象不動産の確定について
（１）鑑定評価の条件設定の意義

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03月03日(日)

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